REAT(リート)とは

 REAT(以下リート)とは不動産の投資信託の事で、投資家からお金を集めて不動産を運用し、その運用益を投資家に還元するというものです。

 普通の不動産投資となれば始めるのに1000万円規模、田舎のボロ物件でも数百万規模の投資になりますが、このリートなら楽天証券で100円から投資する事が出来ます。

リート投資のメリット

 リート投資は不動産投資ですが、現物投資に比べて投資家にとってメリットがたくさんあります。
 ここでは4つのメリットを解説します。

メリット1:分配率は90%以上

 リートには不動産投資で得られた利益の90%以上を分配金(投資家への還元金)にする事などの条件を満たすと法人税が非課税になるという特例があります。ですので、多くのリートは利益のほとんどを投資家に還元してくれます。

 投資信託と聞くと手数料や信託報酬がたくさん掛かるイメージがありますが、リートに関してはそれがほとんど無いのです。
 ちなみにとあるリートの信託報酬は年率0.792%です。これで様々な手間を省けるのならば格安ですよね。

メリット2:手間が掛からない

 不動産経営を自分で始めようと思うと、物件探しから管理会社の選定、入居者管理、修繕など多くの手間が掛かり神経も使います。
 ですが、リートであればそれらの手間が掛からず、利益だけを享受する事が出来るのです。

 コストの面に関しても、一つの投資法人が複数の物件をまとめて運用しているため、ひとり一人がバラバラの物件を運用するより安上がりになります。

メリット3:少額で分散投資が出来る

 現物の不動産投資を行う場合、どんなに低く見積もっても数百万円以上の資金が必要になります。 普通の会社員なら、貯金のほぼすべてをたった一つの物件に集中投資することになるでしょう。
 上手く入居者が決まり経営が順調なら問題ありませんが、私達素人がそんな優良物件を掴むことはまずありません。

 その点、リートであれば、数百円から投資が出来るので、少額から色々な銘柄に分散投資が出来ます。
 またリートは、投資法人が複数の物件を運用しているケースが多いので、我々投資家は一つの銘柄に投資をするだけでも分散投資をしていることになります。

メリット4:流動性が高くいつでも売買出来る

 不動産を現物で持っている場合、その不動産を売るとなると、数ヶ月〜数年の歳月が掛かります。もし売却を焦ると、想定より安値で売却することになるかもしれません。
 一方、リート投資なら売却注文を出してから数日で現金化出来ます。

 例えば、○○ショックが起きた時に、資産を現金化し、次の投資戦略を練るなど、流動性の高いリートは柔軟に投資戦略を変えることができます。


リート投資のデメリット

 リート投資は完璧な投資ではなく、デメリットもあります。

 特に、不動産投資の最大のメリットであるローン節税が出来ないので、現物の不動産投資を既に行っている人にとっては、リート投資はまったく魅力的ではありません。

デメリット1:投資法人の倒産

 最大のデメリットは、投資法人が倒産するリスクがあることです。

 自分で物件を管理する不動産投資に比べて、中間に投資法人が挟まっているリート投資は、物件自体の倒壊リスクなどに加えて、投資法人の倒産リスクも背負うことになります。

 過去には、リーマン・ショックの影響により、2008年に『ニューシティ・レジデンス投資法人』がJ-REATとして初の破綻に追い込まれました。

デメリット2:複利効果が得られにくい

 一見すると利益の90%以上を投資家へ還元することは、投資家としてはメリットのように感じます。

 しかし、その銘柄が本当に優良な場合は、還元するよりも自社でさらなる物件の購入を行い複利運用で時価総額を高めていく方が、結果として投資家への利益還元額が大きくなります。

デメリット3:ローンを組めない

 現物不動産投資の一番メリットは、ローンを組めることです。
 手持ちに300万円しかなくても、700万円のローンが組めれば、1000万円もの投資を行えます。

 リートの場合、金融機関の融資を得られないので、自分が今持っている資金で戦わなくてはなりません。

デメリット4:節税効果がない

 ローンと同じく、現物の不動産投資は、費用を経費に出来るので、納税する額を大きく減らすメリットもあります。

 リートでの利益は、節税のほぼ出来ない雑所得となるので、利益の20%をそのまま納税することになります。


まとめ

 不動産投資と聞くと上級者向けの投資に感じてしまうかもしれませんが、リートであれば気軽に不動産投資の醍醐味を味わう事が出来ます。
 また不動産投資の入門編として始めてみて将来本格的な不動産投資を自分で行うのも面白そうです。

 いずれにせよリートは投資先としては優良なので、自身のポートフォリオに加えてみてはいかがでしょうか。

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