"みんなで大家さん"は後悔します
"みんなで大家さん"とは、その名の通りみんなで資金を出資して、不動産投資をする金融商品です。
1口100万円からと高額ですが、年利7％で元本割れなしと耳障りの良い言葉が並びます。
しかし、 当ブログでは、"みんなで大家さん"は詐欺商品ではないものの、投資対象としては不適格であると結論付けます。
この記事では 、なぜ"みんなで大家さん"が投資対象として魅力的でないかを解説します。
"みんなで大家さん"のメリット
メリット１：知識不要
"みんなで大家さん"のメリットは、難しい知識がなくても賃貸経営が出来ることです。
一般的に不動産投資をしようと考えると、物件の調査から、業者とのやり取り、空室リスクへの備えなど、広い範囲の知識が必要になります。
しかし "みんなで大家さん"は、資金を出資するだけで毎年のリターンを得られます。
"みんなで大家さん"のデメリット
"みんなで大家さん"のデメリットは、大きく分けて4つあります。
最初に説明する特定組合契約については、特に要注意の契約なので確実に理解してから投資をするようにしてください。
デメリット１：特定組合契約
最大のデメリットは、特定組合契約という仕組みです。
"みんなで大家さん"で不動産に投資をする場合、私達投資家は、特定組合契約を結ぶことになります。
難しい解説は省きますが、この特定組合契約では、投資家は実際の物件の所有権を有していません。
よって、もし"みんなで大家さん"が破産すると、無一文になる可能性があります。
もし仮に、 "みんなで大家さん"がすべての物件を売却して投資家に返金を行っても、購入時よりかなり安く買い叩かれることが予想されるので、返金される額はかなり少ない額になるでしょう。
デメリット２：ローンを利用出来ない
不動産投資の最大のメリットは、ローンを組んで手持ちの資金以上の投資を行う"レバレッジ投資"が出来ることです。
例えば、頭金として300万円用意して700万円のローンを組めば、1000万円の物件を購入出来ます。 また2軒目を購入する場合、1軒目の不動産が担保にもなるので、資金効率はさらに良くなります。
これが不動産投資の旨味で、普通の会社員が総額1億円の物件を保有出来るのは、このレバレッジを上手く利用するからです。
"みんなで大家さん"は、不動産投資における一番の旨味のレバレッジが使えない点で、普通の不動産投資に劣ります。
デメリット３：節税対策にならない
サラリーマンが不動産投資をするメリットは、節税対策になることです。
サラリーマンの給与所得や、不動産投資の不動産所得は、どちらも合算出来る"総合課税"なので、不動産投資にかかる経費の分だけ納める税金の額を減らせます。
しかし、"みんなで大家さん"に投資をするとそれらの節税効果が得られません。
つまり、普通の不動産投資と比べると資金効率が劣ってしまいます。
デメリット４：多額の広告費用を払っている
"みんなで大家さん"は様々なメディアで大量のCMを打っています。
例えばテレビCMだけで見ても、地方局の放映料だけで数十万円、それに加え制作費用もかかるので、どれだけ低く見積もっても数百万円のお金がかかります。
web広告など他のメディアにも力を入れているので、広告費だけでも相当な金額がかかっています。
また、窓口スタッフや運営スタッフを始めとした人件費や事務所費用、各種税金の支払いなどもあります。
もちろん、それらの費用は私たち投資家から集めた資金を利用しています。
"みんなで大家さん"は自転車操業
ネットの評判では、 "みんなで大家さん"は自転車操業という口コミが目立ちます。果たしてその噂は本当なのでしょうか。
その答えは、 「"みんなで大家さん"は自転車操業の可能性がある。」です。
ホームページを見ると、現在募集されている物件は、すべて契約期間が5年でした。
2ヶ月に1回年利7％相当の分配金を払いつつ、5年目に元本の100万円を返還する。これが一連の流れです。
不動産投資は、10年単位で利益を目指すもので、5年で利益を出せるものではありません。
つまり、今あなたが100万円を投資しても、あなたに振り込まれる分配金と元金返還の費用は実質的には他の誰かの投資資金で賄われていることになります。
ただし、自転車操業自体は違法性があるものではなく、仕組みが回らなくなると倒産するだけのことなので注意が必要です。
"みんなで大家さん"の行政処分歴
"みんなで大家さん"は過去に行政処分をされています。信用が大切な金融業界で60日間の一部業務停止命令はかなり重い処罰だと言えます。
しかし、その経緯は中小企業の基準で会計処理したものが、上場企業の基準で処理をしなければならなかったというもので、内容自体はそれほど悪質なものではないように感じます。
評判の多くはアフィリエイトサイト
グーグルを始めとした検索エンジンで"みんなで大家さん"を検索すると、検索上位に表示されるサイトの多くがアフィリエイトサイトでした。
つまり、自分が"みんなで大家さん"に実際に投資をしている訳ではなく、広告収入を得るために"みんなで大家さん"の良いところを宣伝しているサイトが検索の上位に並びます。
それらのページを見ると、『行政処分の件は改善された』とか『自転車操業は悪くない』とかネットでの悪評に対する言い訳が並びますが、肝心の"みんなで大家さん"という投資商品の魅力がほとんど紹介されておらず、いかに商品として魅力がないのかが分かります。
"みんなで大家さん"よりJリートがおすすめ
ここまでの内容をまとめると、下記の通りになります。
○難しい知識がいらない
✕1口100万円の高額投資
✕特定組合契約により、資金がゼロになるリスクがある
✕普通の不動産投資と違いローンが組めない
✕人件費や広告費によるロスが大きい
✕自転車操業に近い
✕行政処分歴がある
"みんなで大家さん"は決して悪い投資商品ではないかもしれませんが、それならば同じような運用方法で、1口数百円からの少額投資が可能で、手数料が格安のJリートの方がすべての面において優良であると結論付けます。